Nel panorama immobiliare, molti si interrogano sulla possibilità di vendere un’abitazione pur avendo ancora un mutuo acceso da finire di pagare.
Questa domanda emerge frequentemente, specialmente tra coloro che, per vari motivi – come trasferimenti lavorativi o cambiamenti nella struttura familiare – si trovano nella necessità di traslocare, pur avendo un finanziamento ancora aperto con un istituto bancario.
La buona notizia è che sì, è assolutamente possibile vendere una casa anche se si ha un mutuo.
Il motivo è semplice: quando si accende un finanziamento per l’acquisto di un immobile, ci si impegna con un istituto di credito per restituire una determinata somma, ma la proprietà dell’immobile resta salda nelle mani dell’acquirente.
Difatti la banca, nonostante l’ipoteca sull’immobile, non detiene la titolarità dello stesso.
L’ipoteca è unicamente una garanzia che la banca si riserva per assicurarsi la restituzione del prestito e degli interessi ad esso collegati.
Pertanto, il proprietario dell’immobile è libero di decidere se vendere o meno la sua abitazione, senza necessariamente chiedere un permesso all’istituto bancario.
Ciò che sarà fondamentale, in seguito alla vendita, è gestire correttamente la pratica del finanziamento, che può comportare il trasferimento o la chiusura anticipata del mutuo.
Tuttavia, bisogna fare attenzione ai diritti reali di garanzia che gravano sull’immobile, come l’ipoteca, perché potrebbero influenzare la decisione dell’acquirente o le condizioni di vendita.
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Cosa serve per procedere con la vendita di una casa su cui grava un mutuo
Vendere un’abitazione risulta spesso un’operazione più complessa, rispetto alla classica vendita.
Tuttavia, con una corretta pianificazione e una buona conoscenza dei passaggi necessari, il processo può procedere senza intoppi.
Se ti stai chiedendo cosa sia essenziale in questa situazione, ecco una guida essenziale su ciò di cui avrai bisogno:
Conteggio estintivo: Questo documento rappresenta un elemento fondamentale e in realtà ne serviranno due.
Un conteggio preventivo prima della messa in vendita, che aiuterà a comprendere l’effettiva convenienza dell’operazione. Il secondo conteggio, effettuato in prossimità del rogito, definirà l’ammontare esatto da saldare.
Atto Notarile: Fondamentale per formalizzare ogni passaggio legato al mutuo, come l’accollo, l’estinzione anticipata o la sostituzione della garanzia.
Ricorda che solo in caso di estinzione anticipata, applicando la Legge 40/2007 “Bersani”, l’ipoteca verrà cancellata in modo automatico e gratuito senza la necessità di un atto notarile, previo rilascio da parte della banca di una lettera irrevocabile di assenso.
Copia atto di mutuo: Un documento chiave da tenere sempre a portata di mano, poiché verrà richiesto in diverse fasi del processo.
Vendere una casa con mutuo: le strade percorribili
Supponiamo di aver deciso di vendere una casa per la quale stiamo ancora pagando il mutuo: quali sono le opzioni percorribili?
Estinzione anticipata del mutuo, prima che avvenga la vendita
Una delle soluzioni più adottate, se si desidera vendere una casa con mutuo, è l’estinzione anticipata del mutuo. Ma come funziona esattamente?
Innanzitutto, è bene chiarire che ci sono fondamentalmente due modi per procedere con l’estinzione anticipata del mutuo in contesto di vendita.
Il primo metodo si riferisce all’estinzione del mutuo prima del rogito. In questa circostanza, il venditore utilizza fondi personali per saldare il debito rimanente con l’istituto bancario, che successivamente conferma la cancellazione dell’ipoteca.
Questa procedura è ideale per coloro che dispongono di sufficiente liquidità e desiderano liberare l’immobile da qualsiasi vincolo prima della vendita.
Il secondo metodo, invece, avviene contestualmente al rogito. Qui, il processo di estinzione del mutuo avviene utilizzando il denaro ricavato dalla vendita dell’immobile.
Concretamente, l’acquirente consegnerebbe alla banca un assegno dell’importo corrispondente al saldo del mutuo, dopodiché la banca rilascia una quietanza di estinzione e procede alla cancellazione dell’ipoteca.
Una menzione merita il Decreto Bersani (Legge 40/2007), che ha ulteriormente semplificato la pratica. Se si decide di utilizzare questa legge, la banca parteciperà direttamente al rogito, trattenendo la somma necessaria per estinguere il mutuo.
Successivamente, rilascerà una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca, la quale sarà completata senza costi aggiuntivi entro un lasso di tempo che va dai 30 ai 50 giorni dalla stipula.
In entrambi i metodi, è fondamentale essere ben informati e preparati, considerando anche eventuali differenze economiche tra il debito rimanente e il ricavato della vendita.
Sostituzione di garanzia
Una soluzione che può presentarsi come opzione interessante è la “sostituzione di garanzia“.
Essenzialmente, questa procedura permette di spostare l’ipoteca da un immobile, che si ha intenzione di vendere, a un altro immobile che si intende tenere.
Il principio che sta alla base di questa operazione è piuttosto semplice: l’istituto di credito, per tutelarsi da eventuali inadempimenti, ha iscritto un’ipoteca sull’immobile originale.
Con la sostituzione di garanzia, l’ipoteca viene trasferita su un altro bene immobiliare.
Questa operazione avviene attraverso un atto notarile e, affinché sia realizzabile, è essenziale che il nuovo immobile offra una garanzia di valore congruo rispetto al finanziamento in essere.
In alcuni casi, se il nuovo immobile ha un valore inferiore rispetto a quello originale, il mutuatario potrebbe dover coprire la differenza economica.
Tuttavia, è fondamentale sottolineare che non tutti gli istituti bancari offrono questa possibilità.
Prima di procedere, dunque, è cruciale informarsi e verificare con la propria banca la fattibilità di tale operazione, assicurandosi che il nuovo immobile risponda ai criteri di garanzia richiesti.
Accollo del mutuo da parte di chi compra casa
L’accollo del mutuo rappresenta un meccanismo attraverso cui l’acquirente di un immobile si prende la responsabilità di onorare il debito residuo del mutuo che gravava sull’immobile.
Questa scelta può sembrare allettante, poiché consente al venditore di liberarsi delle rate del mutuo, mentre l’acquirente potrebbe beneficiare di condizioni di finanziamento già avviate, magari più vantaggiose rispetto a quelle attuali sul mercato.
Tuttavia, è essenziale sottolineare che l’accollo del mutuo non può avvenire in maniera arbitraria. Oltre al consenso dell’acquirente, anche l’istituto di credito, detto anche banca mutuante, deve dare il suo assenso.
Quest’ultimo valuterà la solvibilità dell’acquirente, assicurandosi che possa onorare le rate del mutuo.
Allo stesso tempo, è fondamentale conoscere le due principali forme di accollo.
L’accollo liberatorio, il più desiderato dai venditori, implica che l’originario mutuatario viene totalmente liberato dal debito, mentre il nuovo acquirente ne assume l’intera responsabilità.
D’altra parte, l’accollo cumulativo mantiene una certa responsabilità sul venditore originario, nel caso l’acquirente non riesca a onorare il pagamento delle rate.
Un ulteriore aspetto da non sottovalutare riguarda il contratto del mutuo originario. Infatti, non tutti i contratti prevedono la possibilità di un accollo. È pertanto indispensabile leggere attentamente le clausole del proprio contratto prima di proporre questa opzione all’eventuale acquirente.