Regalare un appartamento a un figlio sembra il gesto più naturale del mondo. Un modo per garantirgli stabilità, per anticipare il passaggio generazionale, per mettere al sicuro un pezzo di patrimonio familiare. Eppure, quando si parla di tasse sulla donazione di un immobile ai figli, la generosità incontra la burocrazia e il conto finale può riservare sorprese a chi non si è informato prima di sedersi dal notaio.
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Donare un immobile ai figli: un gesto d'amore con un conto da pagare
Ogni anno in Italia si registrano oltre 200 mila donazioni immobiliari. Un fenomeno solido, alimentato da ragioni che vanno dalla pianificazione successoria al desiderio di far godere ai figli le agevolazioni prima casa. La donazione è in molti casi la scelta giusta, ma non è mai un'operazione a costo zero. Tra imposte, parcelle notarili e adempimenti catastali, il costo complessivo dipende da variabili che molte famiglie scoprono troppo tardi. Conoscerle in anticipo è l'unico modo per evitare di trasformare un atto di generosità in una fonte di tensione economica.
Le tasse sulla donazione immobiliare ai figli: cosa prevede la legge
Il primo elemento da conoscere è la franchigia. Per le donazioni in linea retta, quindi da genitore a figlio, la legge prevede una soglia di esenzione di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Sotto questa soglia non si paga l'imposta di donazione. Superata, si applica un'aliquota del 4% sul valore eccedente.
Ma le imposte non finiscono qui. Alla donazione di un immobile si aggiungono l'imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale, e l'imposta catastale dell'1%. Se però il figlio non possiede altri immobili e può usufruire dei benefici prima casa, entrambe scendono alla misura fissa di 200 euro ciascuna. Un risparmio significativo che vale la pena verificare con attenzione prima del rogito.
Va poi distinta la donazione diretta, formalizzata con atto notarile, dalla cosiddetta donazione indiretta: il genitore paga il venditore al posto del figlio o gli accredita la somma per l'acquisto. Le due strade hanno implicazioni fiscali e giuridiche diverse, e la scelta tra l'una e l'altra merita un confronto approfondito con il notaio.
Costi notarili e spese accessorie che pochi mettono in conto
La donazione immobiliare richiede obbligatoriamente un atto pubblico alla presenza di due testimoni. La parcella notarile varia in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'operazione, ma per un appartamento di valore medio si colloca in una forbice tra 1.500 e 3.000 euro. A questa voce si sommano le spese per visure ipotecarie e catastali, l'eventuale aggiornamento della planimetria e la voltura al catasto. Nella stima complessiva rientra anche l'imposta di bollo e la tassa di trascrizione. Il risultato è che anche per una donazione sotto franchigia, dove l'imposta di donazione non è dovuta, il costo vivo dell'operazione può superare i 2.000-4.000 euro tra spese tecniche e imposte fisse.
Quando conviene davvero intestare la casa al figlio
La donazione non è sempre la scelta più vantaggiosa. Lo diventa quando il figlio può accedere ai benefici prima casa, quando il valore dell'immobile resta sotto la franchigia, quando la famiglia vuole definire con chiarezza il passaggio del patrimonio senza attendere la successione. In altri casi, la successione stessa potrebbe risultare meno onerosa o meno problematica sul piano giuridico.
Un capitolo a parte riguarda la donazione al figlio minorenne, che richiede l'autorizzazione del giudice tutelare e comporta vincoli importanti sulla futura gestione del bene. Per chi vuole valutare nel dettaglio le diverse casistiche e comprendere vantaggi e limiti di ogni formula, una risorsa utile è la guida su come intestare la casa al figlio pubblicata dallo studio Immobiliare Sergio Martino, che analizza anche le implicazioni della donazione con riserva di usufrutto.
Donazione e rivendita: il nodo che blocca molti acquirenti
C'è un aspetto della donazione immobiliare che emerge solo al momento di rivendere, e che per anni ha frenato il mercato. Un immobile ricevuto in donazione è stato a lungo considerato "a rischio" da acquirenti e banche, perché gli eredi legittimari del donante potevano, entro vent'anni, contestare l'atto e chiedere la restituzione del bene anche a chi lo aveva acquistato in buona fede. Le banche per questo motivo rifiutavano di concedere mutui su immobili di provenienza donativa, rendendo di fatto difficile la loro vendita.
La situazione è cambiata con la recente riforma sulle donazioni immobiliari introdotta dalla Legge 182/2025. Dal 18 dicembre 2025, chi acquista un immobile donato non rischia più di vederselo sottrarre dagli eredi del donante: la tutela del legittimario resta, ma si trasforma da diritto sul bene a diritto di credito verso il donatario. Una svolta che il Consiglio Nazionale del Notariato ha definito di portata storica, destinata a sbloccare un segmento importante del mercato e a restituire piena commerciabilità agli immobili di provenienza donativa. Un dato da conoscere prima di donare, perché cambia radicalmente la prospettiva futura di chi riceve il bene.